Udenlandske penge kan være en bombe under det danske boligmarked

Af Rasmus Hougaard Nielsen, bragt i Berlingske d. 11. januar 2020.

Det danske boligmarked finansieres i stigende grad af udlandet - godt for den enkelte boligejer, men risikabelt for samfundet som helhed.

De danske boligejere har i mange år nydt godt af faldende og historisk lave renter. Hver gang renten er faldet, har de lavere renteudgifter og stigende boligpriser givet boligejerne ekstra økonomisk råderum.

De lave renter er dog ikke uden omkostninger for samfundet som helhed.

Der var engang, hvor danske realkreditlån i høj grad blev finansieret af vores opsparinger. Enten via pensionskasser eller ved at private husholdninger og virksomheder placerede deres opsparing direkte i realkreditobligationer. Efter sigende har der tidligere ovenikøbet været krav om, at pensionsselskaberne skulle holde en vis portion realkreditobligationer.

I 1999 (tidligste tilgængelige data) blev 46 pct. af de danske realkreditobligationer således holdt af pensionskasserne (30,8 pct.) og de private opsparere (15,8 pct.). Tidligere har andelen været endnu større. I dag er andelen ca. 22 pct.

Gennem 00erne blev realkreditobligationer i stigende grad - bl.a. under et påskud om manglende likviditet på markedet - opkøbt af de danske banker finansieret gennem udvidelser af pengemængden (pengeproduktion). Den stigende efterspørgsel efter realkreditobligationerne var dog ikke nok til at presse renten nedad - husk på, at den lange rente var på ca. 4 pct. i 2009, hvor bankerne holdt 45 pct. af obligationer! Muligvis fordi udbuddet af realkreditobligationer i samme periode voksede hurtigere end efterspørgslen. Ikke mindst forårsaget af de »forbedrede« muligheder for at optage flekslån med afdragsfrihed som mange benyttede.

Stadig høj efterspørgsel

Siden finanskrisen er udbuddet af obligationer formindsket gennem strengere regulering og det forhold, at de højere boligpriser i det hele taget har givet mange - selv med gode stabile indtægter - ringere mulighed for at optage lån.

Årsagen til, at renten dog alligevel er blevet presset helt i bund, skal derfor først og fremmest findes i det forhold, at efterspørgslen efter obligationer er forblevet høj, fordi udlandet i stigende grad er begyndt at opkøbe obligationerne. Fra at ca. 11 pct. af obligationerne blev holdt af udlandet i 1999, er det i dag ca. 25 pct.

På kort sigt har dette selvfølgelig tjent boligejerne godt, men på længere sigt har det udsat både boligejerne og samfundet for en langt større finansiel risiko ved at gøre det danske boligmarked afhængig af de internationale investorers spekulative og kortsigtede adfærd.

Med et boligmarked finansieret af pensionsformuer sikrede vi en stabil overgang mellem generationerne - en form for generationskontrakt - hvor unge menneskers boliger, som forhåbentlig skulle være deres hjem i mange år frem, blev finansieret af langsigtede og stabile penge.

Med finansiering fra banker - og i endnu højere grad udlandet - finansieres markedet af restløse og upålidelige penge, som konstant er på jagt efter et bedre afkast.

Usund udenlandsk finansiering

Der er mange gode grunde til at forsøge at genskabe et boligmarked, som i højere grad er indenlandsk og langsigtet finansieret. Rent faktisk findes der ikke gode argumenter for, at et land med overskud på betalingsbalancen og sunde offentlige finanser skal lade sit boligmarked finansiere af udlandet.

Både boligmarked og pensionsopsparing er helt igennem indenlandske fænomener. Pensionsopsparingerne er koblet til det danske arbejdsmarked gennem den enkeltes bidrag til den danske produktion. Mens boligmarkedet af helt naturlige årsager er indenlandsk - man køber en bolig i Danmark for at bo i Danmark. Begge er substitueret af det danske skattesystem gennem ligningsmæssige fradragsordninger.

Problemet er, at pressede husholdninger er blevet afhængige af lave renter opnået gennem salg af gæld til udlandet. Men jo mere gæld, der sælges til udlandet, jo mere afhængig bliver boligejerne af, at udenlandske investorer, som ingen langsigtede økonomiske og moralske forpligtelser har overfor det danske samfund, ikke sælger ud af obligationerne. Samtidig er pensionsselskaber, som har lovet deres kunder guld og grønne skove, i stigende grad afhængig af at placere opsparinger i udlandet i jagten på forrentning og kortsigtede gevinster.