Hvis du ikke hopper på boligstigen, bliver du kørt over af bankernes pengemaskine

Af Jonas Jensen-Dharmaratne og Ib Ravn, bragt i Information d. 31. marts 2021.

Under corona stiger boligpriserne igen eksplosivt, og før eller siden brister boblen formodentlig. Bankerne skaber nemlig nye penge, når de udsteder lån, og for at undgå en ny krise må vi føre pengeskabelsen tilbage til Nationalbanken, skriver Jonas Jensen-Dharmaratne, der er formand for Gode Penge, og Ib Ravn, lektor ved Aarhus Universitet, i denne kronik

Boligpriserne er steget voldsomt i coronaåret. På landsplan med cirka 10 pct. i gennemsnit. Ejerboliger i hovedstadsregionen er steget cirka 13 procent. Nationalbanken forventer, det fortsætter ind i 2021.

Villaer og rækkehuse i Københavns Kommune er steget med 22 procent fra februar 2020 til februar 2021. Det svarer til en fordobling af prisen på godt tre år. Køb en bolig i København til fire millioner kroner i dag, sælg den i sommeren 2024 for otte millioner kroner. Det er ekstremt og sikkert corona-betinget.

Men vent blot, snart hører du igen om en bekendt, der køber en ny lejlighed uden at flytte ind i den og sælger den to år senere med en halv million lige ned i foret. Når det sker, er boligmarkedet glohedt.

I dag synes det vigtigere end nogensinde at komme op på boligstigen. Få købt den første bolig, komme med i ræset, sælge om fem år, score den kæmpe prisstigning, tage friværdien med over i en ny bolig, flytte syv år efter, et trin opad, og så ét mere. Til helvede med det flertal af befolkningen, der bliver siddende på den bare jord; de unge, dem i provinsen, lejerne. Her har vi generationstyveriet. Landsdelsforvridningen. Ejerforgyldningen.

Nationalbanken, Det Systemiske Risikoråd og Finanstilsynet er alle bekymrede, klogeligt. Men erhvervsminister Simon Kollerup (S) og regeringen har ikke tænkt sig at gøre noget – som om det bare går over af sig selv.

Men boligpriserne har deres egen logik. De er på mystisk vis steget kraftigt i et år med nedlukning og økonomisk tilbagegang. Boligpriserne er tilsyneladende ikke det barometer for positive forventninger og stigende velstand, som politikere og boligøkonomer typisk påstår.

Den oversete årsag

To grunde til priseksplosionen nævnes ofte: Efterspørgslen er den ene, og den må være steget under corona, hvor folk har gået med ungerne i en treværelses og ikke har kunnet bruge penge på andet. Så er det blevet tid til at flytte.

Den anden årsag er den lave rente: Det koster jo meget lidt at optage et lån i dag. En million til et fastforrentet lån koster nogle få tusinde kroner om måneden.

Men der er en årsag mere, en joker, der sjældent omtales: Der er ingen egentlige grænser for prisstigninger på boligmarkedet, og der er en særlig årsag til, at de kan stige ubegrænset. I gode tider slår bankerne aldrig bremsen i; de godkender praktisk taget altid boligkøber til et lidt dyrere boligkøb.

Banken tjener jo gebyrer på hvert eneste salg, og i årene lige efter køb betales langt flere renter end afdrag, så jo oftere der omsættes boliger, desto gladere bliver bankerne: »Tiderne er jo gode, kære boligkøber, priserne stiger. Det er nu, du skal slå til! Det er jo en investering for livet. Vi ses igen om fem år!«

Sammenlign med markedet for selleri og pastinakker. Stiger prisen på selleri, søger kunderne over til pastinakker, indtil priserne på selleri falder igen. Loven om udbud og efterspørgsel fungerer, fordi forbrugerne kun har et begrænset beløb på deres husholdningsbudget.

Men se nu på boligmarkedet: Stiger priserne på Østerbro, søger de boligsøgende så til Rødovre i stedet? Ja, nogle gør, men de fleste øger presset på Østerbro, og bankerne føjer dem med glæde. Køberne bliver kunder hos realkreditinstituttet (der som oftest er ejet af banken selv), der finansierer det dyre boligkøb ved at udstede en realkreditobligation. Den købes enten af pensionskasser, andre finansielle aktører eller af banker – op mod halvdelen af dem købes af danske eller udenlandske banker.

Et særligt marked

Når banker udlåner penge til lånere eller køber realkreditobligationer, opskriver de låntagers eller købers konto i banken med det pågældende beløb. Pengene fratrækkes ikke nogen anden konto i banken eller andetsteds i samfundet. Det er nyskabte penge. Banker skaber (konto)penge efter behov, og den øvre grænse fastsætter de selv.

Spørgsmålet er så, om låntager er i stand til at betale lånet tilbage. Det er de som regel, når tiderne er gode. Derfor bliver bankerne ved med at godkende låntagere til stadig dyrere boliger – som bankerne hjælper til med at finansiere gennem opkøb af realkreditobligationer. Vi har at gøre med et positivt feedbackloop, hvor højere priser fører til højere priser. Ulig markedet for grøntsager, hvor højere priser på selleri fører til lavere priser på selleri.

At boligmarkedet på den måde er ganske særligt, indrømmes ikke gerne af økonomer, finanseksperter og banker. At der overhovedet finder pengeskabelse sted i bankerne, taler man heller ikke højt om. Men Nationalbanken skriver på sin hjemmeside: »Bankerne skaber indlån og dermed penge, i forbindelse med at de låner penge ud.«

Den forhenværende direktør for Bank of England Mervyn King sagde klart i en tale i 2012: »Når banker yder lån til deres kunder, skaber de penge ved at kreditere deres kunders konti«. Bankers pengeskabelse er en realitet, men danske økonomer og bankfolk bringer helst ikke det faktum ind i debatten.

Det ses blandt andet af, at Danmarks pengemængde er cirka syvdoblet over 30 år til godt 1.400 milliarder kroner. Det er en stigning, der nok vil overraske de fleste, sikkert fordi Nationalbanken, finanssektoren og finansjournalister er forbavsende tavse om det. Cirka 95 procent af de nye penge er skabt af banker, blandt andet til boliglån og opkøb af realkreditobligationer. Det er en stor del af forklaringen på boligprisernes himmelflugt.

Nationalisér pengeskabelsen

Boligpriserne vil galoppere opad i en årrække. Lige indtil de ikke gør det mere. For eksempel når den finansboble, som prisstigningerne er udtryk for, brister. Som den gjorde i 2008. Næste gang kan det blive 10 gange værre. Hvad hvis hundredtusinder af danske boligejere, sikkert først dem med de korte rentetilpasningslån, må gå fra hus og hjem?

Vi må have en åben debat om bankernes pengeskabelse. Bidrager den uhensigtsmæssigt til oppustning af boligpriserne? Er det nok, at de velmenende folk i Finanstilsynet skruer lidt på nogle af de små knapper, lovgivningen har placeret på deres instrumentbræt?

Eller skal vi have et offentligt alternativ til de bankskabte kontopenge, for eksempel en såkaldt e-krone, en digital krone udstedt af Nationalbanken? Derved kan det gøres frivilligt, om man vil bidrage til det bankskabte pyramidespil på boligmarkedet. Hvis banker ikke kan skabe flertallet af de penge, vi bruger i økonomien, har de heller ikke magten over, hvor de bevæger sig hen – som nu, hvor nyskabte penge pumpes ind på boligmarkedet.

Eller bliver det nødvendigt at spørge, om motoren i hele systemet, altså bankernes pengeskabelse, skal have en overhaling – eller ligefrem skiftes ud? Hvorfor er det ikke Nationalbanken, der skaber rigets penge? Det var jo helt klart hensigten med lov om Danmarks Nationalbank fra 1936 – og sådan alle mennesker tror, det fungerer i dag.

Pengeskabelsen kan nationaliseres. Ikke bare produktionen af pengesedlerne, men også de kontopenge, bankerne alt for længe har øst af som danaidernes kar. Lad bankerne forblive private og stå for udlånet, men afkobl pengeskabelsen og overdrag den til Nationalbanken.

Det er på tide, vi får stillet skarpt på bankernes ansvar for de privilegeredes ræs op ad boligstigen. Det kan ikke være rigtigt, at danskerne skal slås uskønt mod hinanden, mens økonomerne trækker beklagende på skuldrene, og bankerne griner hele vejen ned til – banken.

Jonas Jensen-Dharmaratne er formand for Gode Penge.
Ib Ravn er lektor ved Aarhus Universitet.